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Steuern bei Immobilienkauf
 
Auf den Käufer kommen außer den Kosten für den Immobilienkauf noch die für Notar, Eigentumsregister, Steuerberater und/oder Anwalt zu. Für eine 250.000 Mark teure Immobilie rechnet man zirka 2.000 Mark. Hinzu kommt je nach Kauf die 6%ige Grunderwerbssteuer oder die Mehrwertsteuer von 7 oder 16 Prozent. Die sogenannte Bodenwertzuwachssteuer ist übrigens eigentlich Sache des Verkäufers, doch versucht der in der Praxis, diese "Plusvalia" dem Käufer anzudrehen. Der Erwerber einer Immobilie sollte vor der kompletten Bezahlung in Erfahrung bringen, ob sein Gegenüber ein Nichtresidenter ist und ob bei Verkauf ein Steuereinbehalt von 5 Prozent vorzunehmen ist.
 
Beurkundungssteuer:
Das ist eine Steuer, die bei jeder notariellen Beurkundung anfällt. Der Käufer einer Immobilie zahlt die "Impuestos sobre Actos Juridicos Documentados" (IAJD) von 0,5 Prozent des Objektwertes.
 
Grunderwerbssteuer:
Die Grunderwerbssteuer beträgt 6 Prozent und muss beim Kauf vom Käufer ans Finanzamt abgeführt werden. Ohne Bezahlung dieser Grundbesitzübertragungssteuer nimmt der Grundbuchführer nicht die Umschreibung ins Eigentumsregister vor. Das bedeutet, der Käufer würde sonst nicht seine Eigentumsrechte ins Grundbuch eingetragen erhalten. Die "Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales" (ITP) wird meist von dem Kaufpreis berechnet, der in der notariellen Urkunde oder im Privatvertrag genannt ist. Die Grunderwerbssteuer fällt bei Secondhand-Verkäufen an.
 
Mehrwertsteuer:
Die Mehrwertsteuer, auf spanisch "Impuesto del Valor Aņadido" (IVA), fällt statt der Grunderwerbssteuer an, wenn es sich bei dem Immobilienverkäufer um ein merwertsteuerpflichtiges Unternehmen hadelt. Ländliche Gebiete in der "Zona rüstica" um die Städte sind von der IVA befreit. Auf die Bauausführung kommen in der Regel ebenso 7 Prozent IVA. Werden das Grundstück und das Haus bei einer Firma gekauft, fallen 7 Prozent IVA an. Jedenfalls bei Erstübertragung. Weitere Verkäufe sind von der Mehrwertsteuer befreit. Beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen fallen ebenfalls 7 Prozent IVA an. Werden dagegen Geschäftslokale übertragen, heißt es 16 Prozent an Vater Staat zu zahlen.
 
Wertzuwachssteuer:
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer, oder Bodenwertzuwachssteuer genannt, besteuert den Wert des Bodens. Was darauf steht, spielt für ihre Berechnung keine Rolle. Die Gemeinden legen den Prozentsatz der "Plusvalia" fest. Sie fällt bei erschließbaren Immobilien an und muss innerhalb von 30 Tagen, gerechnet ab Ausstellung der notariellen Kaufvertragsurkunde, gesetzlich vom Verkäufer an das jeweilige Rathaus, wo sich die Liegenschaft befindet, gezahlt werden. Die Steuerhöhe hängt vom Katasterwert der Immobilie und den Jahren, die sie sich im Besitz des Verkäufers befand, ab. Je nach Gemeindegröße variieren die Steuersätze. In den Gemeinden liegen für den Wertzuwachs von Grund und Boden Tabellen vor. Die Grundwerte liegen zwischen 16 und 30 Prozent des Wertzuwachses. Die gemeindliche "Plusvalia" zahlt eigentlich der Verkäufer. Üblich ist, dass diese Steuer mit in die Verkaufsverhandlungen einfließt und dann in der notariellen Kaufurkunde oder im Privatvertrag vereinbart wird, dass diese Steuer auf den Käufer geht oder man sie sich aufteilt. Achtung: Ist der Verkäufer für die Gemeinde nicht erreichbar, weil er zum Beispiel im Ausland lebt, kann der Käufer für die Steuerschuld des Verkäufers verantwortlich macht werden. Durch diese geänderte Gesetzgebung geht der Gemeinde keine Peseta Bodenwertzuwachssteuer mehr verloren. Sie hat jetzt Zugriff und holt sich das ihr Zustehende notfalls beim neuen Hausherrn.
 
Kapitalertragssteuer:
Die Kapitalertragssteuer oder Spekulationssteuer muss innerhalb eines Monats nach der notariellen Beurkundung ans Finanzamt abgeführt werden. Der Käufer muß die "Retención sobre la Transmisiön de Inmuebles de Non-Residentes" hinterlegen, sofern der Verkäufer ein nichtresidenter Ausländer ist. Der Käufer muss vom Gesetz her 5 Prozent des Escriturawertes vom Verkäufer einbehalten und ans Finanzamt abführen. Er haftet sozusagen für die Steuerverpflichtungen des Verkäufers in Höhe von 5 Prozent. Wer Immobilien von Privat kauft, sollte darauf achten, sonst zahlt er die Steuerschulden des Vorgängers. Der Notar, Makler oder Steuerberater behält vom Verkäufer gleich diese 5 Prozent des Ecritura-Wertes als Quellensteuer ein, aber nur dann, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 10 Jahre besaß. Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die Immobilie zum 31. Dezember 1996 bereits zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. Sonst muss der Verkäufer den Gewinn, den er beim Verkauf erzielt, mit 35 Prozent versteuern. Der Verkäufer sollte laut Gesetz innerhalb von vier Monaten seine Einkommenssteuererklärung machen oder eventuell sogar Steuern nachbezahlen. Die Abführung der 5 Prozent Quellensteuer durch den Käufer erfolgt immer im voraus. War die Immobilie bis 1996 im Besitz des Verkäufers, so ist sie jedes Jahr mit 11,11 Prozent steuerfrei vom Veräußerungsgewinn. Die ersten beiden Jahre, die die Immobilie im Besitz ist, werden nicht mitgerechnet. Je nach Art der Anschaffung und der Höhe des Preises wird außerdem ein bestimmter Koeffizient, der den Veräußerungsgewinn mindert, angewandt. Eventuell erhält der Verkäufer von dem Einbehalt bei der Einkommenssteuererklärung etwas zurück, wenn zum Beispiel die Steuer niedriger als der Einbehalt ist. Nach spanischem Steuerrecht beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre.
 
Immobiliensteuer (IBI): (Grundsteuer)
IBI, drei Buchstaben, die die Steuersäckel der Gemeinden mit ihren vielen Urbanisationen ordentlich füllen, sollte sich jeder zukünftige Immobilienkäufer und -besitzer merken. Die mit der deutschen Grundsteuer vergleichbare "Impuesto sobre Bienes Inmuebles" ist einmal im Jahr fällig. Dabei wird der jeweilige Katasterwert (er steht auf den IBI-Bescheiden der Gemeinden) besteuert. Einmal wird ein Basissteuersatz für städtische und zum anderen einer für ländliche Immobilien angewandt. Die Rathäuser können je nach Einwohnerzahl die Hebesätze erhöhen.
 

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Letzte Aktualisierung: 01/2004